Auch Schönheitsreparaturen sind "anschaffungsnahe Herstellungskosten"

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in drei Urteilen vom 16.06.2016 (AZ: IX R 25/14; IX R 15/15; IX R 22/15) klargestellt, dass auch Schönheitsreparaturen zu den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ zählen und deshalb nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können. Sie sind wie Sanierung-und Umbaukosten im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) mit jährlich in der Regel 2 % geltend zu machen.

Leitsatz

Der BFH hat in den drei Entscheidungen folgende Leitsätze aufgestellt:

Zu den Aufwendungen i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht nach Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich ausgenommen sind.

Von einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes kann im Regelfall ausgegangen werden, soweit bauliche Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.

Werden Aufwendungen für Material und Fertigungsleistungen von dritter Seite erstattet, sind die Aufwendungen grundsätzlich nur in Höhe des Saldobetrags zwischen dem vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwand und dem von dritter Seite erstatteten Aufwand in die Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen.

Entscheidung

Bisher war umstritten, was zu den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ im Sinne von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zählte; diese Frage war wichtig, weil anschaffungsnahe Herstellungskosten nur als AfA zeitlich gestreckt geltend gemacht werden konnten, während andere Baumaßnahmen, insbesondere die reinen Schönheitsreparaturen wie das Streichen der Wände, Türen, Fenster etc. Werbungskosten waren und im Jahr der Anschaffung in voller Höhe von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden konnten. So verfuhren auch drei Immobilienerwerber, die die Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen aus den übrigen Sanierung-  und Umbaukosten herausgerechnet hatten und verlangten, diese Aufwendungen als Werbungskosten anzuerkennen.

Dem folgten die Richter des Bundesfinanzhofs jedoch nicht. Sie stellten vielmehr in drei Urteilen vom 16.06.2016 (AZ: IX R 25/14; IX R 15/15; IX R 22/15) übereinstimmend klar, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG alle Maßnahmen gehörten, die dazu dienen, das Gebäude bezugsfertig bzw. vermietbar zu machen., also letztlich auch kleinere Maßnahmen wie Malerarbeiten. Begründet wird die Entscheidung damit, der Gesetzgeber habe mit dieser Bestimmung im Einkommensteuergesetz eine typisierende Regelung geschaffen, die keine Ausnahme zulasse. Eine Aufteilung von derartigen Aufwendungen mit der Folge der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung sei deshalb nicht gesetzeskonform.

Fazit

Diese neueste Rechtsprechung müssen Immobilienerwerber beachten, sie kann weitreichende Folgen haben. Insbesondere beim Kauf von Altbauten führen die neuen Eigentümer mehr oder weniger umfangreiche Sanierung- und Renovierungsarbeiten durch, um einen zeitgemäßen Standard für das Gebäude zu erreichen und bessere Vermietungsmöglichkeiten zu schaffen. Solche Aufwendungen sind nunmehr in gesamter Höhe „anschaffungsnahe Herstellungsaufwand“, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb anfallen und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Das hat dann zwingend zur Folge, dass sie nur zeitlich gestreckt als AfA geltend gemacht werden können. Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen sind somit in diesem Zusammenhang nicht mehr als Werbungskosten sofort absetzbar.

Unsere Kanzlei berät Sie in allen Fragen des Immobilienerwerbs; auf Wunsch ist auch eine steuerliche Prüfung und Beratung eingeschlossen.

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